律师：谢菲

律师在审核担保公司为保障房ABS项目提供担保相关合同过程中，首先要弄清楚项目交易结构及相关增信措施、反担保措施，全面审查担保的风险点及防范措施。

一、保障房ABS项目一般交易结构

专项计划管理人通过设立专项计划接受认购人的委托，按照专项计划文件的规定，将募集的认购资金用于购买基础资产（即原始权益人依据《信托合同》等信托交易文件享有的财产权信托的信托受益权），并以该资产所产生的收益，向资产支持证券投资者支付专项计划的资产收益。其中，“财产权信托”为原始权益人作为信托委托人将其合法持有的对债务人的借款债权及其从权利作为信托财产并依据《信托合同》等信托交易文件设立的财产权信托，由受托人按照信托委托人意愿，为信托受益人的利益，根据信托交易文件的约定进行管理、运用和处分。“借款债权”为信托委托人作为《借款协议》项下出借人向借款人发放的借款，在信托委托人将借款债权及其从权利交付予信托受托人设立财产权信托后，即指信托受托人依据《借款协议》及《借款债权确认及转让协议》对借款人享有的全部借款债权及其从权利。

二、项目相关增信措施

1、应收账款质押与股权质押

借款人作为出质人将特定安置房自基准日起的全部未来销售收入应收账款（含特定安置房现时和未来全部销售收入或购房款以及收取该等销售收入或购房款的权利）出质给信托受托人。

股权出质人（借款人的股东）为担保借款人在《借款协议》和《借款债权确认及转让协议》项下的还本付息义务将其合法持有的借款人的股权及其派生权益出质给信托受托人。

2、委托担保公司增信

借款人申请担保公司为借款人在《借款债权确认及转让协议》项下对财产权信托的债务提供连带责任保证担保。

借款人申请担保公司对专项计划账户内可供分配的资金不足以根据约定的分配顺序支付完毕专项计划费用及优先级资产支持证券的各期预期收益和应付本金的差额部分承担补足义务。

发生保证担保启动事件或差额补足启动事件，担保人收到《保证履约通知书》/《差额补足通知书》，按《信托保证函》/《差额补足承诺函》约定履行保证担保责任/差额补足义务。

三、反担保措施

为减少担保人的担保风险，借款人的股东或关联方依反担保合同约定向担保人提供反担保，反担保方式为连带责任保证或抵押。保证范围为担保人依《信托保证函》所应代为清偿的借款本息及相关费用，担保人应收取的担保费、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用等。

四、保证担保及差额补足启动事件分析

保证担保启动事件：截至每一个借款还款日，信托财产专户内的资金金额少于借款人依据《借款债权确认及转让协议》应偿还的当期借款本息金额。即借款人未按《借款债权确认及转让协议》的约定及时足额履行义务或承担责任（包括但不限于借款提前到期情况下的还本付息）。此时，信托受托人有权直接要求担保人在被担保债务的范围内履行清偿上述相关款项的义务而无须先追偿债务人。担保人在接到《保证履约通知书》后，应按照信托受托人要求的日期于保证担保划款日履行连带责任保证义务，将担保代偿款项划付至信托财产专户。

差额补足启动事件：在专项计划终止日之前，截至任何一个兑付日的前一个初始核算日，专项计划账户内可供分配的资金不足以按照《标准条款》约定的分配顺序支付完毕该兑付日应付的专项计划费用、优先级资产支持证券的当期预期收益及应付本金。在专项计划终止日及之后，专项计划账户内可供分配的资金仍不足以按照《标准条款》约定的清算分配顺序支付完毕所有应付的专项计划费用、优先级资产支持证券届时尚未获得支付的所有预期收益和未偿本金余额。差额补足义务人应于差额补足支付日将《差额补足通知书》中载明的资金无条件足额划入专项计划账户并在资金汇付附言中说明所划款项的性质。

保证担保设定在信托端，差额补足设定在专项计划端。在假设信托受托人与计划管理人严格履行约定与法定义务的情况下，保证担保责任的承担要先于专项计划差补责任的承担。

触发担保公司承担保证担保责任或差额补足责任，不管是在信托端还是在专项计划端，因各环节偿付资金的来源为保障房项目的销售收入，因此担保人保证担保责任及差额补足责任的承担主要取决于保障房项目的销售回款情况。

五、担保风险分析

担保人的风险主要在于担保人承担保证担保责任及差额补足责任后，如何得到偿还。依据委托增信合同及反担保合同的约定，可向借款人及反担保人主张担保求偿权。该求偿权的实现取决于借款人及反担保人的偿付能力。担保人能够受偿的最终来源为保障房项目的销售收入、借款人及其股东等关联方的清偿能力。

虽然保障房项目的预计收入一般可以覆盖项目的借款本息，但也存在着房屋销售价格及销售进度不及预期的风险，销售回款存在的资金截留和混同风险，以及借款人或其关联方以同一保障房项目销售回款进行重复融资的风险。

对于借款人及其股东等关联方的清偿能力，一般而言，该类项目借款人及关联方作为当地重点基础设施建设主体和城市开发经营的重要主体，总体经营稳健，破产风险较小。但仍需对其的经营状况、债务风险情况等保持持续关注。

2024年6月17日