案例集荟CASE
联系我们contact us
武汉市江汉区建设大道737号广发银行大厦3001-3005室
(T)027-83778578
(O)027-83778678
(E)zhangweilvshi@163.com
(F)027-85551909
关于商品房消费者权利保护问题的法律探讨
来源：湖北予智律师事务所 发布时间：2023-11-20 阅读量：
2021年下半年以来，由于房地产市场下行以及房企大面积暴雷，由此导致商品房消费者的权利保障问题日益突出，诸如查封抵押导致无法办理网签备案和产权变更登记，停工烂尾导致房屋无法按期交付等问题层出不穷，本文主要梳理《民法典》及最高院相关司法解释的规定，对商品房消费者的权益保护问题进行初步探讨。
一、关于查封导致无法办理网签备案及产权变更登记问题
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。基于以上规定，在期房买卖过程中，若商品房消费者在购买商品房后，由于开发商的债务问题，导致所购买的房屋被查封的，商品房消费者能举证证明是在查封前签署《商品房买卖合同》并缴纳50%以上购房款，且所购买的商品房为案涉房屋所在地同一设区的市或者县级市范围内唯一住房的，可以向人民法院提起执行异议申请和执行异议之诉，在人民法院支持以后可以解除房屋的查封并办理网签备案和产权变更登记。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”基于以上规定，在现房买卖过程中，若商品房消费者在购买商品房后，由于开发商的债务问题，导致所购买的房屋被查封的，消费者能举证证明是在查封前签署《商品房买卖合同》，已支付全部价款（或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行），实际占有该房屋，且非因买受人自身原因未办理过户登记，可以向人民法院提起执行异议申请和执行异议之诉，在人民法院支持以后可以解除房屋的查封并办理网签备案和产权变更登记。
二、关于抵押导致无法办理网签备案及产权变更登记问题
根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第
二条：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”基于以上规定，若房地产开发企业将抵押房屋出售给商品房消费者，由于抵押权人不配合导致无法解除抵押并办理网签备案的，为保障买受人的居住权利，商品房消费者可以向人民法院主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，在人民法院支持以后，有权就抵押房屋享有交付、占有、使用的权利，以此将损失降到最低限度。
三、关于停工烂尾导致房屋无法交付的
根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”基于以上规定，由于房地产开发企业资金链断裂导致停工烂尾，房屋没有实际交付可能的，商品房消费者可以向人民法院主张其价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，在人民法院支持以后，商品房消费者可以就案涉项目拍卖、变卖所得享有最优先级的偿付权利，并优先于工程款优先受偿权等法定优先权及抵押权等担保物权。
一、关于查封导致无法办理网签备案及产权变更登记问题
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。基于以上规定，在期房买卖过程中，若商品房消费者在购买商品房后，由于开发商的债务问题，导致所购买的房屋被查封的，商品房消费者能举证证明是在查封前签署《商品房买卖合同》并缴纳50%以上购房款，且所购买的商品房为案涉房屋所在地同一设区的市或者县级市范围内唯一住房的，可以向人民法院提起执行异议申请和执行异议之诉，在人民法院支持以后可以解除房屋的查封并办理网签备案和产权变更登记。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”基于以上规定，在现房买卖过程中，若商品房消费者在购买商品房后，由于开发商的债务问题，导致所购买的房屋被查封的，消费者能举证证明是在查封前签署《商品房买卖合同》，已支付全部价款（或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行），实际占有该房屋，且非因买受人自身原因未办理过户登记，可以向人民法院提起执行异议申请和执行异议之诉，在人民法院支持以后可以解除房屋的查封并办理网签备案和产权变更登记。
二、关于抵押导致无法办理网签备案及产权变更登记问题
根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第
二条：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”基于以上规定，若房地产开发企业将抵押房屋出售给商品房消费者，由于抵押权人不配合导致无法解除抵押并办理网签备案的，为保障买受人的居住权利，商品房消费者可以向人民法院主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，在人民法院支持以后，有权就抵押房屋享有交付、占有、使用的权利，以此将损失降到最低限度。
三、关于停工烂尾导致房屋无法交付的
根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”基于以上规定，由于房地产开发企业资金链断裂导致停工烂尾，房屋没有实际交付可能的，商品房消费者可以向人民法院主张其价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，在人民法院支持以后，商品房消费者可以就案涉项目拍卖、变卖所得享有最优先级的偿付权利，并优先于工程款优先受偿权等法定优先权及抵押权等担保物权。
商品房消费者权利保护关系广大人民群众的切身利益，关系经济社会的稳定，随着政府“保交楼”政策落地以及最高院相关司法解释出台，暴雷房企陆续复工复产，停工烂尾的情况已经大有好转，作为商品房消费者，应当充分利用现有的政策环境以及法律工具，积极维护权利，理性表达诉求，以实现自身利益最大化或者损失最小化。
律师：胡伟
上一篇：浅谈工程造价鉴定中的一点经验
下一篇：浅谈律师接案遇到的“关系”困局