作为物业服务企业，在经营过程中，会签订大量的物业服务合同，为避免不必要的纠纷，企业在审查物业服务合同时，应抓住重点条款。笔者将站在物业服务企业的角度，对物业服务合同的审查要点做如下分析。

一、物业服务合同主要内容

物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。《民法典》第九百三十八条对物业服务合同的内容进行了明确，一般包含服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。《民法典》进一步规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺也视为物业服务合同的组成部分。

因此，在审查物业服务合同时，可从服务内容、服务标准、物业服务费用等几个方面入手。由于《民法典》规定物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺也为物业服务合同的组成部分，所以除了严格审查书面合同外，物业服务企业在与业主进行口头沟通交流的过程中，应谨慎做出任何承诺，以避免承担相关法律风险。

二、物业服务合同审查要点

（一）物业项目基本情况条款

本条款应明确物业项目的名称、位置、占地面积、建筑面积、物业类型及物业管理区域范围。物业管理区域应明确详细到四至，并将规划平面图及物业构成明细作为附件。

（二）物业服务内容条款

物业服务合同主体双方可对物业服务的具体内容进行约定，一般包含对共用部位的养护管理、共用设施设备的维修养护、公共环境卫生管理、车辆停放管理、公共秩序维护等。对于物业区域内，物业服务企业还可接受业主的委托提供其他特约性服务，或对单个业主提供专有部分的维修养护服务等，该服务内容及收费标准由双方另行协商。

但需注意的是，根据《民法典》第九百四十二条规定，物业服务企业应对物业服务区域内违反治安、环保、消防等法律法规的行为及时采取制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。在没有特别约定的情况下，物业服务企业的义务仅为协助做好物业区域内的安全防范。因此，在审查合同时，应约定当物业服务区域发生不可预见、不可避免的治安或刑事案件（包括但不限于抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃、自然灾害等）的，物业服务企业对业主的损失不承担赔偿责任。

（三）物业服务标准条款

物业服务标准往往与物业服务费用挂钩，但不同地区对物业服务标准有不同的规定，因此应在物业服务合同中对服务标准进行细化，针对不同的服务内容制定不同的服务标准。例如：双方可在合同中约定，物业服务企业提供的服务应达到襄阳市住宅物业等级指导标准中一级物业服务标准；或者就具体服务事项约定具体的标准，例如：物业服务企业应对雨水污水井、化粪池、排水管网每月检查一次，保持通畅，无堵塞外溢；雨水污水井每季度清理一次，化粪池每半年清理一次。

（四）物业服务费收取条款

无论是对物业服务企业还是业主来说，物业服务费支付条款无疑是重要条款，也是容易产生争议的条款。物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同对物业区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护环境卫生和治安秩序，向业主或物业使用人收取的费用。物业服务费包括物业公共服务费、停车服务费、垃圾清运费等其他服务费用。

首先，物业服务费标准可按照多层、高层、商业等其他物业类型进行定价。物业服务费收费方式可分为包干制和酬金制，建议物业服务企业优先选择包干制，由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳。业主每月固定交纳物业服务费用，有利于费用的收取，也避免产生不必要的纠纷。

其次，物业服务费支付时间可约定为按季度/半年/年支付，并约定具体支付时间。例如：业主应按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度首月前15日。对于应由业主或物业使用人自行承担的水电等能源费用，应在合同中写明单价。若由物业服务企业代收代缴的，则可约定于每月前5日内交纳上月水电等能源费；若由业主自行交纳的，则在合同中约定由业主或物业使用人自行向有关部门交纳费用。

由于物业服务合同的期限往往较长，物业服务成本随着社会经济的变化也会发生变化，物业服务企业还可在合同中约定物业服务费用的调整方式。

（五）违约责任条款

就物业服务企业而言，为避免业主或物业使用人不按合同约定支付物业服务费，物业服务企业可在合同中约定逾期支付物业服务费的违约责任。若合同签订主体为业主委员会的，则还可约定业主委员会督促业主按时支付物业服务费用的义务。另外，当业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费时，为避免物业使用人不按约定履行义务，则可在物业服务合同中对该种情况进行约定，由业主负连带支付责任。

但物业服务企业不能在物业服务合同中约定违反法律法规的条款，不得以停水停电的方式催交物业服务费。

（六）其他条款

除以上应重点审查条款外，还应对物业服务合同期限、争议解决方式、通知送达条款、合同终止解除等条款进行审查。因履行物业服务合同发生争议的，可约定由物业所在地人民法院进行管辖。明确双方的通知送达地址，以及当地址变更未通知对方的法律后果等。

三、结语

《民法典》的实施，对物业服务领域产生了极大的影响，物业服务企业也将面临更严峻的挑战。因此，物业服务企业不仅应严格审查物业服务合同，将双方权利义务关系明确，更要加强自身管理水平及服务意识，为业主提供更优质的物业服务。

朱婵      

2022年1月7日