一、居住权的由来和定义

2001年《婚姻法》司法解释（一）第二十七条“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”明确提出了居住权的概念。2020年5月28日通过的《民法典》物权编第十四章共六个条文正式确立了居住权制度。

居住权的定义（《民法典》366条）：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

二、居住权设立的情形

（一）依合同约定设立；

《民法典》第366条规定居住权可依合同设立，合同只要是平等自愿书面约定的，合同约定情形可以是多种多样的，随着社会生活的发展和对居住权制度理解进一步加深，一定会出现越来越多应用的情形，以下仅列举应用较多的情形。

1、老人作为住宅所有权人将房产所有权通过赠与或者买卖过户给子女，子女为父母设立居住权。此情形解决了老人提前将产权过户给子女，避免遗产分割继承人之间产生纠纷，同时又解除了老人过户后子女不孝赶老人出门老无所居的担忧。

2、老人以房养老。老人将住宅所有权出卖，同时约定住宅的受让人在该房屋上为其设立居住权至终老，以卖房获得价款作为其养老金。通过出让住宅所有权获得养老金满足晚年生活所需，设立居住权又使其不改变在原住宅居住的现状，一举两得。

3、老人在住宅上为照顾自己较多的保姆或者其他人设立居住权。此情形设立居住权既能对照顾自己较多的保姆或者其他人有所回报，也避免了因赠与或遗嘱，导致将来子女与保姆或其他人争夺房子产生纠纷。

4、父母出资购买住宅，登记在儿女名下，子女为父母设立居住权。既能保障父母有房可住，又可“节省”将来过户给子女需要交纳的税费。

5、夫妻双方协议离婚时，约定一方取得住宅所有权，同时为对方设立居住权。为协议离婚财产分割增加了一个双方都容易接受的方案，能够有效降低为财产分割闹上法庭的的比例。

6、重组家庭中的一方在个人住宅上为配偶设立居住权。不影响自己子女继承房产的情况下，也保证万一自己先于配偶身故，配偶不被子女赶走。

7、激励优秀员工，老板为优秀员工在自己名下住宅设立居住权直至离职。居住权比员工宿舍能够更好保证员工居住条件，有效激励员工，留住人才。

（二）以遗嘱设立居住权；

遗嘱人用遗嘱的方式为其生存的配偶（包括再婚配偶）、保姆等居住权人设立居住权，而指定其住宅的所有权由其子女或其他继承人继承。为老人安排身后事提供了更多可能，有利于充分保障老年人自主意愿。

（三）以法院、仲裁生效法律文书设立居住权。

根据《民法典》第229条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。居住权作为一种用益物权，当然可以依生效法律文书设立。

1、诉讼离婚案件的判决中，将住宅所有权判决给一方，居住权判决给另一方的；

2、继承纠纷案件的判决中，判决在住宅上为当事人设立住宅居住权的。

三、居住权设立相关法律风险

通过以上居住权设立情形的介绍，可以看出居住权作为《民法典》新设立的物权制度安排在日常生活中能够有效的解决很多实际问题，但如果居住权合同、遗嘱约定不明确，审查不全面，仍然存在很大风险。

四、相关建议

如何避免上述风险，需要结合具体情况，建议如下：

1、签订合同前，审查房屋权属状况（包括用途、查封、抵押、预告登记、居住权等），是否存在设立居住权登记阻却事由或者需第三方同意；

2、根据《民法典》及相关法律、行政法规规定，综合考虑上述风险，结合实际情况，签订合法有效、内容完备的居住权设立合同，或严格按照法律规定，立下合法有效的遗嘱；

3、合同签订后，第一时间根据当地不动产登记中心要求准备登记申请材料，办理居住权登记；（武汉市办理可参照《武汉市居住权登记操作规范（试行）准备申请材料》）

4、发生纠纷，凭借合法有效的合同或遗嘱及时通过法律途径维权；

5、情况复杂、涉及利益重大的，建议委托专业律师协助，更好保障己方权益。

附件1

居住权知识快速问答

（1）问：什么用途的房屋都能设立居住权吗？

答：只有住宅可以。

（2）问：有查封、异议登记的住宅可以设立居住权吗？

答：不可以。

（3）问：有预告登记、抵押的住宅可以设立居住权吗？

答：根据武汉政策，2021年7月1日前办理抵押的或者2021年7月1日后办理抵押的且有禁止或者限制设立居住权记载的需要抵押权人同意才可以设立居住权。

（4）问：设立居住权的住宅能出租吗？

答：合同约定的可以，没约定不可以。

（5）问：居住权能转让、继承吗？

答：不能。

（6）问：设立居住权可以收费吗？

答：合同约定的可以，没约定不可以。

（7）问：居住权何时消灭？

答：期限届满或居住权人死亡时。

律师  宋忠洋