举个例子：2016年1月1日，A法院依a原告的申请，向房产查封登记部门送达查封裁定和协助执行通知书，对某房屋进行查封，查封期限3年，查封期限为2016年1月1日-2018年12月31。2017年1月1日，B法院依b原告的申请，向该房产查封登记部门送达查封裁定和协助执行通知书，对上述房屋进行查封，查封期限3年，查封期限为2017年1月1日-2019年12月31。2018年1月1日，C法院依c原告的申请，向该房产查封登记部门送达查封裁定和协助执行通知书，对上述房屋进行查封，查封期限3年，查封期限为2018年1月1日-2020年12月31。此后，各法院均未进行续封。

2020年6月1日，C法院向该房产查封登记部门查询房屋目前的查封情况，该房产查封部门告知C法院,A、B法院均未进行续封，其查封因未续封已失效，现C法院的查封在有效期内，系首封。C法院拿到该房产查封登记部门的回执后，未审查回执的准确性，以首封法院的身份将该栋房屋委托评估，c原告为此支出了大额的评估费用。期间c原告与债务人之间达成以物抵债协议，经C人民法院确认，C法院向c出具了裁定书，裁定将该栋房屋过户c名下。此时，b向C法院提出执行异议，认为B法院的查封在有效期内，是该栋房产的首封法院，C法院的查封还未生效，无权执行该房产。该案经执行异议、一审、二审，二审法院撤销了C法院作出的过户裁定，由B法院重新执行。

出现如此低级的错误，最主要的原因是该房产查封登记机关法条理解错误，且C法院执行法官未对C法院是否属于首封法院进行实质审查。

按照该房产查封登记机关的错误理解，是直接按照协助执行通知书上的日期进行登记，如图一所示。所以该登记机关才在2020年6月1日向C法院作出了错误的查封回执。其实《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条以及《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》对此问题早已明确，即轮候查封不产生查封的效力，只有当登记在先的查封登记失效后，登记在后的轮候查封才开始生效。在轮候查封中，协助执行通知书上的查封期限并非真正的查封期限。

所以，实际上的查封顺序是图二所示，B法院的查封期限是从A法院的查封失效时（即2019年1月1日）才生效，至于C法院的查封生效时间还不确定，需看B法院在到期之前是否续封。

笔者将这些问题提出来，一方面是希望相关房地产查封登记部门能引起重视，加强业务人员的培训，另一方面是想提醒执行法官规范执行文书的书写（笔者建议在查封期限一栏写为“自查封生效之日其三年”，以免引起歧义）。同时，执行法院在执行过程中收到房地产查封登记部门的回执后应严格审查，不能直接依据房地产部门的回执作出执行措施，防止出现类似的执行错误，既浪费了司法资源、损害了法院的司法权威，也损害相关执行申请人的利益。

附1 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。 其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。

附2 《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》

北京市高级人民法院：

你院《关于查封法院全部处分标的物后，轮候查封的效力问题的请示》(京高法[2007]208号)收悉。经研究，答复如下：

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。

律师：石浩天

                             2021.7.12