某个体经营者为房屋承租方，出租方为某公司法人单位，双方先后签订并续签了《房屋租赁合同》，租金支付按照使用面积计付，租赁用途为招待所。承租方在合同履行中发现租赁物的实际使用面积远远少于合同约定的使用面积，于是向笔者寻求法律支持。笔者给出的解决方案分为三步：第一，立即向出租方书面反映，并促成双方现场测量房屋使用面积，据此计算出多支付的租金；第二，如果出租方坚持按照合同约定的面积计算租金，或者拒绝现场测量，或者对实测面积不予认可，无视客观现实，或者拒绝退还多支付的租金，承租方立即发函对方中止（或暂停）支付当期租金及后续租金，并且明确表明待使用面积经双方确认修正或者得到司法确认后，按照实际的使用面积恢复支付租金；第三，如果争议无法协商解决，随即提起诉讼解决租赁合同争议。

这里的中止支付租金，则为合同抗辩权的不安抗辩权。不安抗辩权又被称之为保证履行抗辩权，双务合同成立后，根据合同约定应当先履行合同义务的当事人在有证据证明对方不能履行合同义务，或者有不能履行合同义务之虞时，在对方没有对待履行或者提供担保之前，暂时中止履行合同义务的权利。根据我国《民法典》第527条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”的规定可以看出，行使不安抗辩权的基础条件为：双务合同中互负债务，且有履行顺序；实质条件为：须先履行合同义务的一方有证据证明对方有不能对待给付的现实危险。在本案中，承租方先履行支付租金，并有证据证明已经支付的租金中包括了多支付的部分，但出租方既不配合对房屋使用面积进行测量，且明确表示不认可多支付的租金，甚至以断水断电威胁解除合同并主张承租方需另外承担违约责任，基于此，笔者认为承租方行使不安抗辩权属于第（四）种情形，合法合理。

从实际的法律效果看，承租方一方面通过自助救济，不仅合法地缓解了支付租金的现金压力，同时释放了维权风险，另一方面亦可以从容地以诉讼的方式予以救济。

   王大湘律师 2021年6月15日