2020年9月，笔者接受武汉宏德房地产开发有限公司破产管理人的委托，代理其与自然人段某某、张某某等11人腾退房屋返还原物案，现经江夏区法院判决，支持原告的诉讼请求。                               

据查，2006年武汉宏德房地产开发有限公司开发建设宏德嘉园小区，其中两栋带电梯的小高层住宅楼底层有架空层。2007年开发商拆除售楼部后将办公室搬离宏德嘉园小区，并将全部小区物业交由武汉市江夏区德信房地产物业管理有限公司管理。武汉市江夏区德信房地产物业管理有限公司管理的实际控制人孙某某为武汉宏德房地产开发有限公司实际控制人的儿子，两公司存在关联关系。孙某某遂将住宅楼底层架空层分隔改建成车库出售给小区业主，售出车库的销售合同上均盖有武汉宏德房地产开发有限公司的公章。2010年孙某某聘用的物业工作人员刘某某在清点宏德嘉园小区售楼部仓库时，拾得武汉宏德房地产开发有限公司印章4枚。刘某某利用自身职务便利，私自出售车库若干间，均加盖宏德公司公章，以私人帐户收取款项，后因车房一房二卖导致案发，被公安机关抓捕。经江夏区人民法院审判，刘某某被认定为犯有合同诈骗罪。2016年11月18日，武汉宏德房地产开发有限公司因不能清偿到期偿务由江夏区人民法院作出破产受理裁定，并指定管理人接管破产企业的全部资产。管理人在清查破产企业资产时发现了上述被售卖的车库已交由11个自然人占有使用，经管理人催告后该11名自然人并未及时腾退返还车库，管理人即委托笔者向破产案件管辖法院提起诉讼，要求该11名自然人腾退房屋返还原物。

本案庭审时争议的焦点在于合同效力问题，笔者在庭审答辩时强调涉案合同标的物不属于可出售的不动产，孙某某、刘某某的售房行为为无权处分行为。管理人基于《破产法》规定已行使了合同解除权，合同解除后有权请求11名自然人依法返还原物。

首先，笔者依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款的规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”阐明本案的侵权行为持续至民法典施行后，应当适用《民法典》审理此案。

其次，笔者依据《民法典》第二百七十四条的规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”和第二百七十五条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”阐明涉案房屋架空层在规划时并未作车库用途，孙某某私自分隔改建而成的车库并不符合建设规划，不能由当事人通过出售方式约定，该架空层区域应当属于业主共有。

由上述理由可推导出孙某某、刘某某出售车库行为为无权处分，依照《民法典》第五百九十七条的规定“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定”。

应当注意的是，原《合同法》第五十一条的规定未被《民法典》吸纳，已被删除，《民法典》中关于无权处分效力的规定是第五百九十七条，实质上颠覆了以前法律关于无权处分效力待定的观点，也就是说，除法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物外，《民法典》实际上认可了无权处分的效力。根据以上规定，我国在立法上确立了物权变动的区分原则，即将不动产物权变动的原因与结果予以区分，物权变动的原因为合同，合同的结果为物权变动。以发生物权变动为目的的债权合同，其成立及生效应当依据合同法的规定，标的物是否成就、能否交付只是合同履行的结果问题，并非当然是合同的生效要件，不能以合同不能履行或物权没有发生变动反推合同无效。

因此本案中原告方并不是以合同未被追认为由收回车库，而是以破产管理人已依据《破产法》的规定行使合同解除权，基于合同已解除请求占有人返还原物。至于11名自然人的经济损失则应当向无权处分人追偿。

                                       律师： 张齐婉