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赠与合同中涉及的典型房产问题
来源：湖北予智律师事务所 发布时间：2021-03-08 阅读量：
赠与合同往往是民法典合同编中很不起眼的一部分，生活实践中因赠与合同引起的纠纷相对较少，但是形成诉讼的案件中大量却跟房产有关，不得不引起重视。
众所周知中国的老人不喜欢秘密立遗嘱，而特别喜欢生前就对财产做处分，直接分配给儿女，往往引起一些纠纷。下面就讲一个真实案例。C老太的老伴早已去世，一人辛苦带大两姐弟甲与乙。早年让姐姐甲顶了父亲的工作在某大型事业单位上班，弟弟乙一直从事个体经商。家里有父亲单位分配的公房及母亲单位分配的小公房各一套。弟弟乙长大后，C老太就动员姐姐甲用甲的名义把父亲留下的公房先房改办理房产两证再通过赠与过户给弟弟作为婚房用（当时非本单位职工不能直接房改）。后甲乙就完成了房改过户等手续，费用由弟弟乙支付，大房就一直由乙占有使用，老人也一直由乙负责赡养。C老太又写了一份《声明》给甲收藏，称将小房子赠与甲所有。但是房子一直没有交付给甲，乙也一直不知情。十几年后，小公房被划入拆迁的范围，C老太在18年办理房改手续取得房屋权证，19年老人去世。老人去世后甲乙对房屋所有权产生争议，甲拿出《声明》起诉乙要求取得房屋所有权。但在开庭前，在没有签订拆迁协议的情况下该房屋被所谓误拆。甲变更诉讼请求，要求取得该房屋所有的拆迁权益。
这个案件案情并不复杂，但是很多关键点值得深思。首先老人留下的《声明》明确涉案房屋归甲所有。法院倾向认为该文书为一份《赠与合同》，笔者也认为问题不大，虽然行文不规范，但是可以看出有赠与的意思表示。展开说一下，实践中大量老人会留下行文不是很“法言法语”文书，其实性质往往是有争议的，到底是遗嘱还是合同还是其他文件往往成为案件的关键点。
此案中，虽然此文书被认为构成一份《赠与合同》，但在老太订立时，确是无权处分，涉案房屋当时是单位公房，老人是无权将房产赠与他人的。但是老人C在18年底办理了房改取得了房屋权证。两审法院都认为，老人取得房屋权证后，有权处分该房屋，应履行合同义务。其实该区域在16年时政府就发布了征收公告，根据物权法或民法典物权编的规定，第229条“导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”。征收公告发布后，老人C在铁路系统所办理取得房屋权证效力如何，笔者认为还是有争议的。虽然通过房改是可以争取到更多的拆迁补偿，但是老人不办房改手续，毫无疑问老人书写的《声明》就是一份无权处分的文书。案件的判决结果会完全不一样。所以提醒各位将房屋办房改前，一定搞清楚相关情况再做决定。
两审法院都认为该赠与合同合法有效，应继续履行合同，因赠与人已经死亡，应由其继承人继续履行，又因该房产已经被拆除，根据公平原则诚信原则，拆迁利益应由甲一人享有。笔者认为该案件案情虽然不复杂，但是背后涉及的法理推演却比较复杂。虽然在普通群众看来，家里两套房子，大的给儿子，小的给女儿，还很公平啊。但是讲清楚背后涉及的法理并不简单。此案中，该赠与合同涉及的赠与的标的物为不动产房屋一座，为特殊物而不是种类物，房产被拆毁后，该赠与合同已经是处于无法履行的状态，实现不了合同的根本目的。此时要求合同义务人进行的是履约不能的补偿，其实是违约的补偿。此案中要求继承人继续履行合同义务，涉及继承人分割被继承人遗产的问题，又要从其所继承遗产份额负担违约损失的问题。想想是不是很复杂？其实这都是这类案件的突破口，值得大家深思。
众所周知中国的老人不喜欢秘密立遗嘱，而特别喜欢生前就对财产做处分，直接分配给儿女，往往引起一些纠纷。下面就讲一个真实案例。C老太的老伴早已去世，一人辛苦带大两姐弟甲与乙。早年让姐姐甲顶了父亲的工作在某大型事业单位上班，弟弟乙一直从事个体经商。家里有父亲单位分配的公房及母亲单位分配的小公房各一套。弟弟乙长大后，C老太就动员姐姐甲用甲的名义把父亲留下的公房先房改办理房产两证再通过赠与过户给弟弟作为婚房用（当时非本单位职工不能直接房改）。后甲乙就完成了房改过户等手续，费用由弟弟乙支付，大房就一直由乙占有使用，老人也一直由乙负责赡养。C老太又写了一份《声明》给甲收藏，称将小房子赠与甲所有。但是房子一直没有交付给甲，乙也一直不知情。十几年后，小公房被划入拆迁的范围，C老太在18年办理房改手续取得房屋权证，19年老人去世。老人去世后甲乙对房屋所有权产生争议，甲拿出《声明》起诉乙要求取得房屋所有权。但在开庭前，在没有签订拆迁协议的情况下该房屋被所谓误拆。甲变更诉讼请求，要求取得该房屋所有的拆迁权益。
这个案件案情并不复杂，但是很多关键点值得深思。首先老人留下的《声明》明确涉案房屋归甲所有。法院倾向认为该文书为一份《赠与合同》，笔者也认为问题不大，虽然行文不规范，但是可以看出有赠与的意思表示。展开说一下，实践中大量老人会留下行文不是很“法言法语”文书，其实性质往往是有争议的，到底是遗嘱还是合同还是其他文件往往成为案件的关键点。
此案中，虽然此文书被认为构成一份《赠与合同》，但在老太订立时，确是无权处分，涉案房屋当时是单位公房，老人是无权将房产赠与他人的。但是老人C在18年底办理了房改取得了房屋权证。两审法院都认为，老人取得房屋权证后，有权处分该房屋，应履行合同义务。其实该区域在16年时政府就发布了征收公告，根据物权法或民法典物权编的规定，第229条“导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”。征收公告发布后，老人C在铁路系统所办理取得房屋权证效力如何，笔者认为还是有争议的。虽然通过房改是可以争取到更多的拆迁补偿，但是老人不办房改手续，毫无疑问老人书写的《声明》就是一份无权处分的文书。案件的判决结果会完全不一样。所以提醒各位将房屋办房改前，一定搞清楚相关情况再做决定。
两审法院都认为该赠与合同合法有效，应继续履行合同，因赠与人已经死亡，应由其继承人继续履行，又因该房产已经被拆除，根据公平原则诚信原则，拆迁利益应由甲一人享有。笔者认为该案件案情虽然不复杂，但是背后涉及的法理推演却比较复杂。虽然在普通群众看来，家里两套房子，大的给儿子，小的给女儿，还很公平啊。但是讲清楚背后涉及的法理并不简单。此案中，该赠与合同涉及的赠与的标的物为不动产房屋一座，为特殊物而不是种类物，房产被拆毁后，该赠与合同已经是处于无法履行的状态，实现不了合同的根本目的。此时要求合同义务人进行的是履约不能的补偿，其实是违约的补偿。此案中要求继承人继续履行合同义务，涉及继承人分割被继承人遗产的问题，又要从其所继承遗产份额负担违约损失的问题。想想是不是很复杂？其实这都是这类案件的突破口，值得大家深思。
律师：严昌龙
2021.3.1
2021.3.1
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