实习律师--陈硕

修订后的《武汉市物业管理条例》已于2026年1月1日起正式施行，与之前相比，此次修订在业主组织运作、公共收益管理等方面都有重要变化。

一、核心变化点对比：从原则到细则

1.业委会运作与监督

新条例（2026年版）核心变化：

①加强人选把关：业委会候选人可通过社区（村）党组织推荐产生，并鼓励党员参选，候选人需进行书面履职承诺。

②新增公开义务：要求业委会每半年公布委员交纳物业费、停车费情况。

③强化监督问责：规定10名以上业主联名举报业委会有不当情形并提供证据的，街道办应组织调查；明确业委会任期届满或主任离任可进行财务审计。

旧条例（2018年版）情况：未对委员缴费公示、候选人组织推荐、业主监督启动门槛及离任审计作出具体规定。

2.公共收益管理（重大修订）

新条例（2026年版）核心变化：

①专户管理：明确规定公共收益必须以物业管理区域为单位，单独开设银行账户、独立核算，禁止以任何个人名义存储。

②定期公开：受托管理者必须每半年公布收支情况。

③审计监督：若业委会拒绝业主大会发起的审计，街道办应约谈督促，甚至可代为聘请审计。

旧条例（2018年版）情况：仅规定公共收益归全体业主所有并依法公示，缺乏强制性的专户管理和具体的审计介入机制。

3.物业服务与管理

新条例（2026年版）核心变化：

①填补服务真空：创设应急物业服务规则。在新旧物业交接出现“真空”时，由街道办会同房管部门组织提供不超过6个月的临时基本服务。

②建立信用体系：市房屋主管部门将制定办法，建立物业服务企业信用等级评价制度，实施分级分类监管。

③鼓励智慧物业：要求市主管部门建立智慧物业信息管理系统，并全面推行业主决策电子投票。

旧条例（2018年版）情况：对物业交接有原则要求，但无具体应急机制，无系统的企业信用评价制度。鼓励使用科技手段，但未强制推行电子投票系统。

 

4.物业使用与维护

新条例（2026年版）核心变化：

①细化养犬管理：明文规定在物业管理区域内携犬出户应使用1.5米内非伸缩犬绳，物业企业有宣传引导、制止报告的责任。

②创新维修机制：鼓励设立维修养护日常金（从物业费中提取一定比例），并鼓励使用维修资金为共用部位、设施购买保险。

③明确部门职责：细化了房屋管理、公安、城管、消防等部门在物业管理区域内的具体职责，建立综合协调机制。

旧条例（2018年版）情况：旧版条例本身未包含文明养犬的具体条款。主要依赖专项维修资金制度，无“日常金”的提法。部门职责规定较为原则。

二、具体操作层面的延伸规定

除了上述条例正文的变化，武汉市还配套出台或计划出台一系列具体实施办法，使新规更具可操作性：

1.信用评价：已发布《武汉市物业服务企业信用等级评价管理办法（试行）》征求意见，未来将对物业企业扣分评级，并与市场准入、监管频次挂钩。

2.公共收益审计：根据官方对市民的回复，若业委会拒绝审计，街道办可介入并代为聘请审计机构，费用从公共收益中支出。

3.电子投票系统：将制定《武汉市业主决策电子投票系统操作规则（试行）》，免费提供给业主使用，以解决业主大会“召开难、表决难”问题。

三、新条例带来的主要影响

1.对业主和业委会：新条例赋予了业主更强的监督权，特别是通过强制公开公共收益和业委会成员缴费情况，让小区财务和业委会运作更透明。同时，电子投票系统有望让业主大会的召开和决策变得更高效。

2.对物业服务企业：企业需要更规范地管理公共收益并定期公示。信用评价体系的建立意味着企业的服务质量将与市场声誉直接挂钩。此外，条例鼓励服务模式创新，向养老、托育等生活服务领域延伸。

3.对建设单位（开发商）：变化主要集中在前期物业管理阶段，如物业承接查验、资料移交等流程的责任更为清晰。

此次修订的核心是强化党对社区治理的领导，通过制度设计保障业主的财产权、知情权和监督权，并推动物业服务市场向规范化、透明化、智能化方向发展。新条例中的许多条款（如专户管理、电子投票）都提供了明确的落地路径，非常具有操作性。