物业管理区域在法律上指的是一个特定范围内，由物业管理公司或业主委员会负责管理和维护的区域。这个区域可以是一个小区、一个商业大厦、一个综合社区等，其中包括住宅、商业、公共设施等不同类型的建筑物和区域。物业管理区域划分的目的在于解决建筑物区分所有权的权利人（即业主）对于共有部分的维修养护需求。实践中，大部分楼盘均为分期开发，分期交付，并且商业和住宅均属同一小区，那么是否划分为同一个物业管理区域就直接影响到了业主的权利和义务。近期，笔者处理的一起纠纷就涉及到物业管理区域的划分问题。本文就将对该问题进行简要的探析。

一、物业管理区域划分的依据

根据《物业管理条例》第九条，”一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”也就是说，全国没有统一的物业管理区域划分标准，各地需要根据城市建设、社区规划和管理实践因地制宜地制定符合各省市实际情况的具体操作细则。

根据《湖北省物业服务和管理条例》，“物业区域的划分，应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。”这是总的原则和方针。具体划分的依据分为两种情况。一种是建设单位在房屋销售前就向主管部门申请并根据主管部门的答复进行备案登记的。根据该条例第九条，“建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域。物业配套设施共用的，应当划分为一个物业区域；规模过大划分为一个物业区域不便于管理或者已经分割成多个自然截取，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业区域。”另一种情况是，建设单位未备案或者需要调整的情况下经过一定的决策程序确定的。根据该条例第十一条，“已投入使用但尚未划分物业管理区域或者需要调整物业区域的，由房产行政主管部门征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会及相关业主意见后，确定物业区域。调整物业区域的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

二、物业管理区域划分的主体

    根据《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》的规定，物业管理区域划分的主体为房产行政主管部门。但对于房产行政主管部门具体为哪个部门，法律并未明确。实践中，大部分为各地区的房屋局。除了房产行政主管部分外，城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会也会参与到决策程序当中来，但并非决策主体。因此，物业管理区域的划分实际上属于行政管理的范畴，并非业主完全自治的内容。也因此，实践中对于物业管理划分问题往往会衍生为业主与房屋行政主管部门的纠纷。

三、物业管理区域划分的程序

如为新开发的房屋，也就是上面讲到的第一种情况，物业管理区域在房屋销售时就已经备案登记并会在房屋买卖合同中明示，此情形下业主并无决策权，因此不存在程序的问题。如为已经投入使用的房屋或者需要调整物业区域的房屋，则必须遵守法定的程序进行确定。具体为：

1. 业主大会决议。首先，需要召集业主大会，如没有成立业主大会的，则以意见收集的方式，征求业主对于划分或调整物业管理区域的意见，由业主讨论并投票决定是否同意。

2. 书面申请。在获得业主大会通过后，物业管理方或物业管理委员会应向房屋行政主管部门提出书面申请，说明确认或调整的理由、范围和具体的方案。

3. 主管部门审批。房屋行政主管部门对申请进行审查，并结合前述相关部门的意见，根据法规和政策来决定是否批准。

4. 调整通知。一旦物业管理区域经过主管部门确认，物业管理方应当向所有受影响的业主发出通知，说明物业管理区域划分的具体细节。

5. 合同更新。根据确认和调整后的区域划分，为了确保相关责任和义务得到准确体现，可能还存在需要重新签订物业管理合同的情况。

由于物业管理区域的划分相当于处分了业主共有部分的权益，因此，必须经过公平、公正、公开的法定程序，才能最大程度照顾到大部分业主的合法权益。

四、物业管理区域划分的救济

由物业管理区域引起的纠纷一般包括物业费用纠纷（如物业费、维修基金等费用的支付、调整、计算等）、设施维修纠纷（如电管道等的维修问题）、公共区域使用纠纷（包括停车位使用、共享空间利用等）、物业公司管理纠纷（如同一小区内存在两家物业管理公司）等。由于利益受损方往往为业主，因此业主为主要的寻求救济的主体。一般救济的途径分为两种，一种是为了解决小区的物业管理区域划分争议，以书面的形式主动向主管部门请求确认物业管理区域，另一种是对于主管部门关于物业管理区域的相关决定提起行政复议或者行政诉讼。发生争议时，往往涉及到众多利益相关方，因此笔者建议业主在遇到类似争议时应及时寻求专业的法律人士的帮助，以便最有效地解决问题。

律师：欧阳倩