房屋租赁纠纷案件评析

        2013年8月，李某与宋某签订房屋租赁合同，约定宋某将某工业园内的10间房屋租赁给李某，租期2年。自2015年6月起，李某便不再向宋某支付租金。2015年7月，因连续降雨，租赁房屋发生渍水现象，以至于货物被浸泡毁损。经鉴定，李某损失约为160万。2015年8月租赁期满，双方未续签租赁合同，然而李某未向宋某移交房屋，仍将部分货物存放于该租赁房屋内。2016年6月，宋某自行将房屋清理、腾退，双方遂发生争议，诉至法院。

         法院经审理认为：李某于宋某签订的房屋租赁合同真实有效。房屋渍水并非出租人所能预见、能够避免并克服的客观情况，应属不可抗力，故李某货物的损失无须宋某承担责任。同时，李某在租赁期内未支付租金的行为构成违约，应当依照合同承担违约责任。李某对房屋自2015年9月至2016年6月的占有应当按照前租赁合同约定的租金支付占用费。

         律师点评：

1、本案中租赁房屋渍水属于不可抗力，宋某对此没有过错。

《民法通则》第一百五十三条规定“本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”租赁物发生渍水系不能避免且不能克服的客观条件。即使双方在签订合同时约定出租人有保证租赁物不漏水的义务，承租人也不能依照此约定来想出租人索赔。“法律不强人所难”法律不会强求人做人力不能做到的事情。在本案中，宋某对李某的损失没有过错，故不应承担赔偿责任。

2、本案宋某与李某之间签订的系租赁合同，而非保管合同。

依据我国《合同法》第二百一十二条之规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第三百六十五条之规定“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。”在本案中，宋某与李某签订的本就是是房屋租赁合同，同时，宋某向李某移交的是租赁物的使用权，而李某亦未将保管物移交于李某的支配、控制之下，显然李某与宋某之间只成立房屋租赁关系。综上所述，宋某只有保证出租物符合合同约定的义务，没有替李某保管好租赁物内的货物的义务。