上海丰诚物业管理有限公司与吴梅物业服务合同纠纷一审民事判决书

 双方无争议的事项

一、双方分别作为物业服务提供者与业主的身份：原告系位于武汉天地物业服务提供者。被告系武汉天地XX室房屋（建筑面积：139.94平方米）的业主。

二、物业某瑞安天地房地产发展有限公司就其开发的武汉天地与某物业管理（上海）有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由某公司对该部分物业提供前期物业管理服务，委托管理期限自2009年8月1日起至业主委员会与某公司或业主委员会选聘的其它物业管理公司签署“物业管理服务合同”生效时止，物业服务费为缴纳标准为2.80元/平方米/月，该合同并约定业主每逾期一天按应付而未付之款项(千分之一)计算逾期付款违约金。2009年7月，某公司更名为上海某物业管理有限公司，即原告。其后，原告对武汉天地进行物业服务至今。

双方有争议的事项

一、被告是否欠缴物业服务费及是否应支付违约金。

原告诉称

原告诉称：其已履行了物业服务义务，被告拒绝缴纳物业服务费的行为构成违约，故诉请：1、被告支付2010年1月1日至2014年9月30日止的物业服务费22,137.6元；2、被告按照《武汉天地房屋使用、管理、维修公约》的约定向原告支付逾期缴付物业服务费的违约金至结清全部物业服务费为止，计至2014年9月30日应支付违约金为19,348.5元；3、被告承担本案全部诉讼费用。

被告辩称：第一、我家楼下即为地下车库进出口，噪音很大，影响居住、租售，导致涉诉房屋现在一直空置；第二、原告安装门禁的位置与我家主卧窗户相邻，也影响了房屋的居住和租售。上述两个问题，我方多次向原告反映，但是一直没有得到解决，故我方没有缴纳物业服务费。

本院认为

对双方有争议的事项，本院认为：瑞安公司与原告签订的《前期物业服务合同》不违反我国相关法律法规的规定，应属有效，《武汉天地御江苑房屋使用、管理、维修公约》为合同组成部分，原被告双方均应严格履行。小区规划设计及竣工交付时楼下即有车库进出口，被告在购买诉争房屋时应当预见该影响，且该影响属开发商与被告之间房屋买卖纠纷，应另案处理。原告安装门禁既要考虑整栋业主的安全需求，同时也需要考虑门禁对业主的影响。原告改装门禁位置与被告房屋紧邻，确实对被告生活造成一定影响，事后也没有采取有效的措施消除影响，对本次欠缴物业服务费纠纷存在一定过错，应当承担10%的管理责任。原告改装门禁不能否定原告对其他物业服务项目所履行的职责，故本院酌定被告向原告支付2011年4月1日起至2014年9月30日止物业服务费16,456.94元（139.94平方米×2.8元×42个月）的90%即14,811.25元较为适宜。关于违约金一节，因被告未及时缴纳物业服务费事出有因，并非恶意欠缴，故对原告要求被告支付违约金的主张本院不予支持。

判决结果

一、被告吴某于本判决书生效之日起三日内给付原告上海某物业管理有限公司物业服务费14,811.25元；

二、驳回原告上海某物业管理有限公司其他诉讼请求。