刘某与湖北某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷

本案争议焦点有三：一、关于涉案商品房买卖合同的效力问题；

二、关于被告是否逾期交房及违约责任的承担问题；

三、关于被告是否应支付逾期办证违约金并协助原告办理不动产登记。

一、关于涉案商品房买卖合同的效力

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告对与原告签订《武汉市商品房买卖合同》的事实无异议，仅口头陈述其意思表示不真实，并未提出充分、有效的证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。被告还认为涉案合同系以合法形式掩盖非法目的、损害国家及社会公共利益，因涉案房屋系被告开发的商品房，并不能确定第三人对涉案房屋具有产权，不能认定双方交易目的非法。故被告关于涉案合同无效的辩称意见，缺乏法律依据，本院不予采信。据此，本院认定原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均产生法律约束力。

二、关于被告是否逾期交房及违约责任的承担

建筑工程竣工验收备案证明书不仅表明交付使用的房屋已通过各单项验收，还对房屋可安全使用具备证明和告知的作用，是对合同双方具有法律约束力的证明文件。被告取得建筑工程竣工验收备案证明书的时间是证明其交付的房屋符合交付条件的时间，是双方约定房屋交付应达到约定条件的真实目的。本案中，双方合同并未排除适用取得建筑工程竣工验收备案证明书之房屋交付条件，涉案房屋于2015年1月9日方符合交付条件，被告构成逾期交房，其关于竣工验收备案证的取得不是约定交付条件的辩称意见，与合同约定及法律规定不符，本院不予采信。

被告根据双方合同附件六补充协议第二条“原告需全款到被告账户后，被告方能予以交房，由于原告未交清购房款（含贷款）而产生的逾期交房，被告不用承担逾期交房责任”的约定，辩称其不承担2014年1月10日前的逾期交房违约责任。首先，联系合同上下文及条款之本意，该条中所称之“交房”应为移转房屋占有，并非使房屋符合合同第九条约定的条件；其次，被告仅免责于因原告未交清购房款导致的逾期交房。本案中，即使被告关于原告在办理房屋交接手续时未付清购房款的主张成立，其也已向原告移转房屋之占有，且房屋在移转占有时不符合交付条件，其抗辩意见与事实及约定不符，本院不予采信。

本案中，被告认为原告没有损失，合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调减。本院认为，原、被告已在《商品房买卖合同》中约定违约金计算标准，对双方意思自治应予尊重，但亦应考虑违约金填补损失与违约惩罚的双重功能性质。本案中，被告和第三人签订的《联合开发协议书》、《联合开发回购房补充协议》、《会议纪要》，与被告和原告签订的《商品房买卖合同》具有关联性，被告逾期取得建筑工程竣工验收备案证明书亦未对原告房屋占有、使用权益造成影响。综合考量上述因素，并结合本案合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，依照合同法规定的诚实信用原则、公平原则，以违约造成的损失为基准，本院认为本案违约金计算标准调整为：由被告以已付购房款248495元的日万分之0.2为标准向原告支付2011年5月2日起至2015年1月9日止的逾期交房违约金，较为妥当。共计6704.39元（1349天×248495元×0.00002/天）。

因被告取得建筑工程竣工验收备案证明书后未告知原告，故原告诉请未超过诉讼时效，被告与此相关的辩称意见，缺乏事实依据，本院不予采信。

三、关于被告是否应支付逾期办证违约金并协助原告办理不动产登记

当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，被告承认原告要求其协助办理不动产登记的诉讼请求，不违反法律规定，被告应当依照合同约定协助原告办理涉案房屋不动产登记并支付已付房价款1%的逾期违约金，计2484元。

综上所述，被告应当向原告支付逾期交房违约金6704.39元、逾期办证违约金2484元，并协助原告办理涉案房屋不动产登记。被告以本案需以其正在申请再审的（2016）鄂0115民初2330号案件审理结果为依据的理由，申请中止本案审理，因其申请与法律规定不符，本院不予准许。